达到顶峰每月大降35%!\”哈尔滨发文\”救楼市\” 有楼盘打出8.8折

【达到顶峰每月大降35%!\”哈尔滨发文\”救楼市\” 有楼盘打出8.8折】“疫情影响、库存高企、经济下行、购买力不足、人口外流……2020年哈尔滨商品房市场月均成交额48.33亿元,对比2019年月均74亿元同比下降35%左右。哈尔滨破天荒发文“救市”

【达到顶峰每月大降35%!\”哈尔滨发文\”救楼市\” 有楼盘打出8.8折】

疫情影响、库存高企、经济下行、购买力不足、人口外流……2020年哈尔滨商品房市场月均成交额48.33亿元,对比2019年月均74亿元同比下降35%左右。哈尔滨破天荒发文“救市”的背后,其实由诸多因素导致,但就此得出哈尔滨楼市“不行了”的结论,显然夸大了事实。

魔幻曲折的2020年即将过去。受新冠肺炎疫情连番暴发冲击,房地产市场经历了太多创伤,哈尔滨整体楼市更是跌宕起伏,走出了一条从停摆到复苏,再到逐渐回暖的特殊曲线。

今年“十一”黄金周开始,哈尔滨各大房企便普遍采取多种优惠促销措施售房,试图抢回上半年“失去的时间”,但市场表现不尽如人意。国家统计局数据显示,截至11月30日,哈尔滨新房价格已多次出现环比下跌,二手房价已连续下降6个月,易居企业集团哈尔滨公司统计数据显示,2020年哈尔滨商品房市场月均成交额48.33亿元,对比2019年月均74亿元的数据来看,同比下降35%左右。从库存来看,截至10月底,哈尔滨市商品住宅去库存周期已达到23.1个月。

不久前,哈尔滨一则即将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》的消息迅速成为全国焦点,一时间,“全国第一个鼓励降房价的省会城市”“哈尔滨楼市不行了”等评论铺天盖地袭来,给这座城市的管理部门带来了不小的压力,最终,相关“救市”政策不了了之,没有了下文,但多个政府部门和开发商均已行动起来,有楼盘最高打出8.8折的高额优惠,道外区发文对购房者给予财政补贴。

疫情影响、库存高企、经济下行、购买力不足、人口外流……哈尔滨市破天荒发文“救市”的背后,其实由诸多因素共同导致,“但就此得出哈尔滨楼市‘不行了’的结论,显然是有失公允的。今年我们损失了4个到5个月的时间,因为哈尔滨连续两次反复出现疫情,对市场消费行为造成了很大的影响。”易居企业集团副总裁、黑吉区域总经理王鹰认为。

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营销频繁走马换帅

房企卖房竞争白热化

“今年的市场整体回落,回顾整个上半年,因为两次疫情反复,售楼处基本就是半停滞状态,据我了解,各家情况都差不多,很少有谁能完成全年任务,对我而言,今年的销售任务能完成70%就算可以了。”松北区一家房企销售总监赵淳【达到顶峰每月大降35%!\”哈尔滨发文\”救楼市\” 有楼盘打出8.8折】告诉中国房地产报记者。

面对着业绩压力,许多房企频繁“走马换帅”,中国房地产报记者初步统计发现,在哈尔滨,包括万科、融创、宝能、保利、华润、绿地在内的诸多国内知名房企的销售负责人均进行过调整,有的公司项目甚至短短时间里就更换了两批营销总监,有的不管什么遭遇,记得内心装满开心的童话。公司甚至将城市总经理、品牌负责人和营销总监全部换掉。

在销售一线,房企之间的“厮杀”更趋白热化,甚至不时发生“擦枪走火”事件。

售楼处外,时常会遇到其他项目的营销人员推销楼盘,行业内将这种行为称之为“切客”或“截客”,对此,各房企大都睁一只眼闭一只眼,但面对今年惨烈的市场,这样的行为便尤其显得难以忍受,矛盾冲突屡屡发生。

“这是我人生第一次到派出所这么长时间。”不久前,一位地产项目营销负责人陈雷【达到顶峰每月大降35%!\”哈尔滨发文\”救楼市\” 有楼盘打出8.8折】感慨称,自家项目的置业顾问与竞品项目的渠道销售之间因为“切客”发生矛盾,继而升级为互殴,他不得已只能去派出所“捞人”。

此前,松北区两家知名房企之间同样因此发生了激烈冲突,一方工作人员手持棍棒,并使用了灭火器喷射将对方强行驱逐,最终警方介入才得以解决。

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商品房市场疲软

月均成交额同比降35%

从“十一”黄金周开始,购房补贴、买房折扣、特价房……哈尔滨各大房企普遍采取多种优惠促销措施售房,近期,哈尔滨新松地产一项目甚至打出了全线8.8折的高额优惠。

房企在试图抢回上半年“失去的时间”,但效果并不算好。

“受疫情影响,投资客信心受阻,客户普遍手头没钱,往往是先卖了老房子,才能再买新房子。”赵淳告诉中国房地产报记者,但比起新房来,哈尔滨的二手房市场更是惨淡。国家统计局数据显示,截至11月30日,哈尔滨新房价格已多次出现环比下跌,二手房价已连续下降6个月。临近年底,哈尔滨二手房交易暂缓,库存大量增加,诸葛找房数据中心统计显示,截至12月13日,哈尔滨二手房总挂牌量高达151019套,房源量较前一周剧增55710套。

易居企业集团哈尔滨公司统计数据显示,2020年哈尔滨商品房市场月均成交额48.33亿元,对比2019年月均74亿元的数据来看,同比下降35%左右。从库存来看,截至10月底,哈尔滨市商品住宅去库存周期已达到23.1个月。

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支持楼市消费

政府部门在行动

面对疲软的市场,着急的不仅仅是开发商,政府层面也在发力。黑龙江省住建厅和哈尔滨市住建局分别召开了政府主管部门、开发企业、二手房中介企业等多方面参与的座谈会,广泛听取了各房地产开发及中介企业代表对政府工作和相关政策方面的建议,研讨如何促进房地产市场的健康发展。

11月18日,哈尔滨通过官方途径宣布,将印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》,新政一共14条,从购房资格、公积金贷款、按揭贷款等多方面支持住房消费。其中“支持鼓励开发商让利购房者,新建商品房销售下行压力较大的区县,需积极引导鼓励房企采取打折促销、团购等方式让利”的表述如一石激起千层浪,迅速吸引了舆论关注和热议,哈尔滨一不小心就成为了“全国第一个鼓励降房价的省会城市”。中国房地产报记者从多方途径了解到,在受到全国关注后,哈尔滨新政最终没有正式明文发布。“但也不能说是胎死腹中。”哈尔滨一位知情人士透露,很多政策实际已经开始执行。

11月22日至24日,你站的方向风吹过来都是暖的。哈尔滨市举办了“惠民购房,安居兴业”2020年冬季房展会,各大房企纷纷推出各种价位的促销房,折扣从8折到9.5折不等,个别企业还推出一口价的特价房。

11月30日,道里区推出关于实施公寓类商品住房和存量商业办公用房装修补贴暂行办法,对在道里区注册的独立法人单位,在道里区购买存量商业办公用房每套每平方米补贴500元。

12月5日至12月31日期间,道外区举行商品住宅购房季,在道外区7个房地产项目购买商品住宅房屋(单套建筑面积144平方米以下,含144平方米)、且缴纳首付购房款【达到顶峰每月大降35%!\”哈尔滨发文\”救楼市\” 有楼盘打出8.8折】、签订联机备案合同的【达到顶峰每月大降35%!\”哈尔滨发文\”救楼市\” 有楼盘打出8.8折】,可享受建筑面积每平方米200元的道外区财政购房补贴。

疫情影响、库存高企、经济下行、购买力不足、人口外流……哈尔滨破天荒发文“救市”的背后,其实由诸多因素共同导致,“但就此得出哈尔滨楼市‘不行了’的结论,显然有失公允。年终岁尾之前,会有一些促销的活动带动一些优惠措施,把土地包括销售价格拉低一些,这也很正常,每年到这个时候都是相应的淡季和促销季。”易居企业集团副总裁、黑吉区域总经理王鹰认为,“因为哈尔滨今年出现两次反复的疫情,市场消费信心、消费行为都受到了影响,未来疫情可能不一定会再发生,但也不能掉以轻心。”

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哈尔滨房价持续下跌年轻人仍买不起:回不去的东北

冰城的冬天异常寒冷,尤其是对于楼市。

2020年12月14日,国家统计局发布了“2020年11月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”统计数据,哈尔滨11月份新建商品住宅销售价格环比下降0.3%,二手住宅销售价格环比下降0.5%。这也是自今年6月以来,哈尔滨二手房价连续第6个月环比下跌。

房价在下跌,买房的人也在减少。易居数据中心最新数据也显示,11月份,哈尔滨六区商品房成交6099套,跟2019年11月相比大跌三成。

上个月刚刚出台楼市“十四条”的哈尔滨,是全国第一个公开支持且鼓励开发商降价卖房的城市。

新政发布后,哈尔滨的开发商就动了起来。一位开发商告诉燃财经,许多楼盘很快就落实政府的政策,比如与企事业单位等一起,开展团购活动。“从12月开始,很多在售楼盘都在开展各种各样的促销活动。”

双12当天,哈尔滨市中心道里区某项目的销售告诉燃财经,他所在的楼盘推出“1早安!既然是生活,就免不了酸甜苦辣。2.12购指定房源,终身免物业费”活动,“直接减免50年物业费,或者一次性在房款上减去20年的物业费用。”这种优惠力度,在全国范围也并不多见。

易居中国执行总裁丁祖昱指出,哈尔滨“救市”的背后,折射出整个东北地区楼市疲软真相。过去几年,东北地区商品房成交面积在2017年达到顶点,随后成交规模持续走低。2020年疫情突袭,加速东北楼市下滑,成交量价已连续数月下降,去库存动力在减弱,市场下行压力可见一斑。

房价确实在下降,但谁来买呢?以哈尔滨本地的购买力,想在零下二十度的天气里,实现楼市升温,实属不易。

值得注意的是,此前,河南等地还有不少房地产企业在开闭门会,明确表示要稳地产,不首先降价。也就是说,哈尔滨的做法,并不是房地产行业的共识,而且,目前也还没有其他城市跟进。

房价将降于哈尔滨,但哈尔滨的楼市能否因此变暖,还需要诸多因素的配合。

购买力疲软

买不起房,不仅是北上广,也是哈尔滨很多普通白领面临的难题。

1994年出生的小宁,2017年从南方一个普通本科学校的外贸专业毕业后,选择回到家乡哈尔滨。在过去的几年里,小宁先后做过底薪2000元的房产经纪人、月薪2800元的中专学校学工部宣传干事,和月薪4500元的互联网公司运营。

“基本上我能找到的普通工作,月薪都是3000-4000元,只有带销售性质的工作可以赚到多点钱。身边有同龄人2018年考上公务员,月薪也是4000元。”微薄的工资使得购房成为一种奢望。“现在的收入,如果想要买房,就必须有父母的支持。”

正如小宁所言,哈尔滨的房价与当地的工资形成鲜明的对比。如今,哈尔滨市区单价1万元的房子已经很难找,好地段的老破小都超过1万元/平方米,新区更要到1.5万元/平方米,十年以上楼龄的二手房也要7000-8000元/平方米。

据哈尔滨一位开发商反映,在哈尔滨,中心区南岗、道里的购房者大多为周边的改善型家庭,这些区域新房均价在1.5万元/平方米以上。

松北区融创冰雪影都的楼盘销售也告诉燃财经,目前,哈尔滨江南区新楼盘价格偏高,客户购买力下降,江北区新楼盘均价也在1.2万元/平方米左右,整体价格也不低。“很多年轻人买不起,而且受疫情影响,很多客户持观望状态。”

黑龙江省暨哈尔滨市房地产商会秘书长贺洋告知燃财经,会在哈尔滨买房的,大多为刚需群体。那么,哈尔滨是否有那么多刚需人口,能够购买这么大体量的房产?

90后方凡出生于哈尔滨,在当地读大学,毕业也没有离开家乡,如今从事着医药行业。

“哈尔滨没有什么产业,也没有比较好的政策,招商引资也不成功。我的大学同学只有几个人留在哈尔滨,没什么人愿意留下来。”方凡是留在哈尔滨的极少数年轻人,但在哈尔滨,国企的月收入也就是三四千元,“像我这个年纪,在私企上班的,工资也就是三到五千元。”对他来说,购房并不是一件容易的事。

2016年,方凡在哈尔滨道里区以5700元/平方米的价格买了一套二手房。他告诉燃财经,“在哈尔滨买房的,一是本地的中产阶级,二是想要结婚生子的家庭,一大部分其实是黑龙江其他县市和农村来的人,以及在外工作的哈尔滨人。”

在外地工作的哈尔滨人回乡置业,也是哈尔滨购买主力中的一部分。来自哈尔滨的阿伟和汪英都在北京工作,均已在哈尔滨置业。

“2018年就在香坊区买了房,我的两个大学室友和我一起,都买了同一个楼盘,小区离老家近,单价约8000元/平方米。”阿伟表示,身边回家买房的哈尔滨朋友不少,大家都计划在外打拼几年,以后再回哈尔滨居住,“哈尔滨生活成本很高,房价也不低,却又没有大型企业,留不住人才,留下来的基本是进体制内的。”

汪英2016年就在松北区以99万元买了一套江景房,单价约7000元/平方米,经历2017年的房价上涨周期,如今该小区二手房价格已达1.5万元/平方米。“作为土生土长的哈尔滨人,大家基本都会回去买房,但是工作是不可能回去工作的。”

2019年,哈尔滨人均GDP为4.88万元,居于全国省会城市人均GDP排名倒数第一。而且,哈尔滨的房价收入比达到10.1,收入跟房价的差距过大【达到顶峰每月大降35%!\”哈尔滨发文\”救楼市\” 有楼盘打出8.8折】,高于成都、青岛等城市。

来源/网络燃财经截图

过低的收入,导致哈尔滨人口流失严重。据统计公报,2014-2019年,哈尔滨户籍总人口连年下降,从987.3万人降至951.3万人。国民经略的数据亦显示,哈尔滨是全国省会城市中人口外流最为严重的城市,近三年流出了16.5万人。

三三跟妻子两人都是哈尔滨人,但如今已在上海安居乐业。作为独生子女的一代,他表示,将来肯定会将父母接出来,就算不能留在上海,也可以在周边城市如嘉兴、湖州等与哈尔滨房价差不多的地方定居,“两个人的流出直接带走两个家庭。没办法,在哈尔滨真的没有合适的就业单位可以选择。”

谈到哈尔滨的就业情况,哈尔滨一网友表示,“能去国企尽量去国企,能进机关尽量进机关,要做创新产业还是需要走出去。在哈尔滨,缺人的估计就是业务员、课程顾问、房产中介、市场推广等销售类岗位。”

降价卖房

事实上,哈尔滨当地购房的能力确实在大幅下降。根据易居数据中心统计,哈尔滨新房月均成交额从2019年的74亿元,跌到现在的48亿元,一年之间销售额近乎腰斩。

来源/易居数据中心燃财经截图

2020年以来,哈尔滨市场还一直处于供过于求的状态。如果从去库存周期来看就更直观,易居研究院《100城库存研究报告》显示,10月份,哈尔滨去库存周期为23.1个月,也就是需要两年时间才能卖完现有的新房库存。

为了促进房地产市场销售去化,让更多人买房,哈尔滨推出了其他城市少有的宽松政策。11月18日,哈尔滨推出了轰动全国楼市的“十四条”政策。其中包括,支持异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款、灵活就业人员连续缴存公积金六个月即可申请贷款、商住公寓享受住宅同等政策【达到顶峰每月大降35%!\”哈尔滨发文\”救楼市\” 有楼盘打出8.8折】,最直接的就是鼓励开发商打折、降价销售新房,表现好的房企还能获得嘉奖。

随后,哈尔滨房企应声而动。据哈尔滨日报报道,11月22日,2020年哈尔滨“惠民购房,安居兴业”冬季房展会启幕,28家房企共提供70多个项目、1.2万套商品房房源,推出各种价位的促销房,优惠力度八折到九五折不等,个别企业还推出了一口价的特价房。

12月5日,哈尔滨道外区也启动商品住宅购房季活动,12月5日-31日期间,在道外区7个房地产项目购买不大于144平方米的商品住宅房屋,可享受建筑面积每平方米200元的财政购房补贴。

来源/哈尔滨市人民政府网燃财经截图

贺洋对燃财经表示,道外区在六个主城区中供大于求的现象较为突出,此次购房补贴政策有实质性的销量带动作用,12月5日当天,购房意向签约就有60余套,“但是这条补贴政策在其它区域推广的可能性不大。”

为了促销,开发商用尽各种降价方式,9折优惠是常态。恒大松北区一楼盘单套房源最高减35.6万元,道里区一楼盘“购买120平方米以下房源,赠总房款1.5%的等额购物卡;购买120平方米以上房源,赠总房款2%的等额购物卡”;融创有项目推出99元换10万元的“家电大礼包”,也有项目推出总价减10万元的优惠。

从公布的数据和燃财经的调查可见,均价在1万元/平方米以下的项目更受欢迎,比如同样销售额数一数二,位于哈尔滨香坊区的万科智慧未来城,均价约为9500元/平方米。贝壳一位中介告诉燃财经,“这个盘现在特别火,我们最近三四成的成交来自这个盘。”

对于哈尔滨此次公开鼓励房价下降的政策,贺洋认为,“政府鼓励降价,更多的是希望开发企业在这样的市场环境下拿出诚意,促进市场成交量的提升,但是老百姓的买涨不买跌的购房心态,和对于进一步的降价额度预期,是否会带来更进一步的观望心态?”

哈尔滨的楼市能变暖吗?

“哈尔滨经济负增长,GDP总量东北倒数,房价5折都不便宜!”社交平台上一位网友的留言,代表了哈尔滨当地大部分居民的声音。

哈尔滨,黑龙江省会城市、副省级城市、东北四大城市之一,面积达到5.31万平方公里,拥有1076.3万的常住人口。上世纪,因其重要的地理位置,哈尔滨是中国北方重要的国际商贸都市,也是国家重点建设的重工业基地。1978年,哈尔滨还是经那么,卖萌是什么意思?起去看看吧。济十强城市之一。

来源/泽平宏观

然而,时过境迁,哈尔滨如今的地位已经大幅下降,经济发展情况不如人意。2019年,哈尔滨是全国唯一一个人均GDP低于5万元的省会城市,人均GDP在全国省会城市中垫底。

哈尔滨官方数据显示,2020年前三季度,全市GDP总量为3428亿元,同比下跌3.3%,今年以来增速尚未转正。在全国GDP50强城市中,哈尔滨2019年位居第42位,是15个副省级城市最后一位,而2020年前三季度大幅降至第47位,位居台州、洛阳、临沂等三线城市之后。

来源/第一财经

在东北四大城市大连、长春、沈阳、哈尔滨中,2020年前三季度,长春GDP实现领跑,哈尔滨垫底。

作为黑龙江的省会城市,哈尔滨的工业产值不断下降,进入产业空心化的状态。

2019年,哈尔滨实现第二产业增加值1127亿元,占当年GDP比重为21.47%。而按照目前国内的发展阶段,一个地区工业增加值占当年GDP比重低于35%,则被认为出现了\”产业空心化\”趋势。

与长春相比,哈尔滨第二产业产值的差距越来越大。哈尔滨第一产业和第三产业增加值之和跟长春相差无几,而第二产业产值不到长春的一半。

2020年前三季度,长春GDP增速达到3.1%,是东北四城中唯一一个正速增长的城市。长春前三季度4769.5亿元生产总值中,第一产业增加值252.4亿元,第二产业增加值2091.5亿元,第三产业增加值2425.7亿元。而哈尔滨前三季度第一产业实现增加值178.1亿元,第二产业实现增加值811.1亿元,第三产业实现增加值2448.8亿元。

除了长春,哈尔滨前三季度第二产业增加值也落后于大连【达到顶峰每月大降35%!\”哈尔滨发文\”救楼市\” 有楼盘打出8.8折】、沈阳【达到顶峰每月大降35%!\”哈尔滨发文\”救楼市\” 有楼盘打出8.8折】。从2019年的数据来看,哈尔滨第二产业总量也在东北四城中垫底。对于追求“工业振兴”的哈尔滨来讲,这样的成绩未免不太理想。

不仅如此,哈尔滨在新兴产业发展上也大幅落后于沈阳、大连和长春。2019年,哈尔滨国家高新技术企业仅有812家,相比之下,长春国高企业有1322家,沈阳有1836家。

房地产开发行业在哈尔滨经济中占据重要地位。2019年,全年房地产开发投资比上年增长6.1%,占全市固定资产投资的比重为59.6%。哈尔滨商品房销售面积964.8万平方米,下降8.2%,其中住宅销售面积下降10.4%;商品房销售额957.1亿元,下降1.1%。从957.1亿元这个数据来看,哈尔滨的房地产开发仅次于第一大产业农业【达到顶峰每月大降35%!\”哈尔滨发文\”救楼市\” 有楼盘打出8.8折】。

也就是说,尽管在走下坡路,房地产开发仍是哈尔滨经济的一大组成部分。

哈尔滨一直在寻求经济转型,但依靠房地产开发投资拉动经济发展仍是其重要方式。也因此,2020年以来,尽管楼市供过于求,哈尔滨在土地供应上仍然热情,前11月累计土地成交共97宗,供应面积达595万平方米,同比增加106.1%,只因土地财政收入不可或缺。然而,市场并不能消耗这么多房产,这也促使政府关注楼市的调控,急于“救市”,但这能让哈尔滨的楼市变暖吗?

“哈十四条”批发的当天晚上,黑龙江省长王文涛在亚布力论坛上表示,黑龙江省将秉持“把好的资源给好的企业,让好的企业有更好的发展”的理念,以办事不求人为突破口,推进营商环境改造。

“计划经济时期,资源富集等奠定北方重化工业优势,因而领先于南方……,南北市场发育差异在2008年末‘四万亿’投资后凸显,南方较快转型升级发展高新产业,而北方逐渐乏力。”针对中国南北差距明显拉大现象,恒大集团首席经济学家【达到顶峰每月大降35%!\”哈尔滨发文\”救楼市\” 有楼盘打出8.8折】兼恒大研究院院长任泽平撰文分析,“在北方,因市场机制改革滞后,营商环境相对较差,新经济新动能培育缓慢,产业转型升级艰难。”

面对哈尔滨经济转型的困境,普通人无能为力。

“奶奶家在双鸭山友谊农场八分场,姥姥家在七台河,小时候我主要在这俩地方生活。一个是苏联式集体农庄,一个是煤炭功能型城市,彼时七台河矿务局的话语权比市政府还要大,这在南方根本无法想象。”三三回忆起昔日家乡曾有的繁荣,“如今,年年要财政补贴,要产业没产业,要人口没人口,考出去的人都不会回来了。说当公务员,可能有多少岗位?公务员工资也要靠税收,也要有产业经济来支撑税收吧?”

“我深爱着黑龙江,但我可能回不去了。”这是一代年轻人的心声。

*题图来源于pexels。应采访者要求,文中小宁、阿伟、汪英、方凡、三三均为化名

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